Kredyty bankowe w obcej walucie cieszyły się największą popularnością ponad 10 lat temu. Wówczas udzielono ich 162 tysiące na kwotę 56 mld zł. 

Z czego wynikała tak ogromna popularność tych kredytów? Oczywiście z faktu, że rata kredytu we frankach była na początku dużo niższa, aniżeli w przypadku kredytów w złotówkach. Dodatkowo zdolność kredytowa klientów banku była obliczana w taki sposób, że znacznie przewyższała tę, dostępna w przypadku kredytu w rodzimej walucie. Jak się później okazało, znaczna większość kredytobiorców w ogóle nie brała pod uwagę ryzyka walutowego. Wynikało to zazwyczaj z braku jakiejkolwiek wiedzy w tym zakresie. 

Co więcej, kredytobiorcy nie byli informowani o możliwych wahaniach walutowych. Jeszcze 10 lat temu wartość franka szwajcarskiego była równa około 2 zł. Z czasem jednak wartość ta zaczęła gwałtownie wzrastać, co oczywiście odbiło się na sytuacji finansowej kredytobiorców. Mimo systematycznego spłacania rat, kwota kredytu nie malała, a co gorsza często zaczęła wzrastać. Tego typu kredyty były zazwyczaj zabezpieczane hipoteką na kredytowanej nieruchomości, co dodatkowo potęguje niepokój kredytobiorców. 

Nieruchomość na sprzedaż 

Nieruchomości od wieków uważane są za jedne z dawniejszych inwestycji. Nawet te obciążone hipoteką nie tracą przecież na wartości, a z czasem mogą nawet zyskać. Dlatego w przypadku kredytu w złotówkach, korzystna jest sprzedaż nieruchomości w dogodnym momencie. Uzyskane środki pozwolą bowiem wówczas na spłatę kredytu, a także pozostanie nadwyżka do dyspozycji sprzedającego. 

Sytuacja nie wygląda jednak tak dobrze w przypadku kredytów we frankach. Wartość zadłużenia nie tylko bowiem nie spadła, ale niekiedy wręcz wzrosła. Tym samym, sprzedaż nieruchomości jest wówczas dość skomplikowana, a niekiedy nawet niemożliwa. 

Bank musi wyrazić zgodę na transakcję kupna – sprzedaży 

Zgodnie z polskim porządkiem prawnym, nie wolno dokonywać czynności prawnych z pokrzywdzeniem wierzycieli. Dlatego przed rozpoczęciem poszukiwania ewentualnego nabywcy, warto uzyskać zgodę swojego wierzyciela, czyli banku. Co do zasady, banki takich zgód udzielają. 

Kluczową dla wielu kredytobiorców kwestią, jest możliwość uzyskania nadwyżki że sprzedaży nieruchomości. Z pomocą przychodzi wówczas wskaźnik LTR, za którego pomocą można obliczyć, czy takowa nadwyżka w ogóle będzie miała miejsce. Najpierw jednak należy uzyskać zaświadczenie z banku o wysokość i aktualnego zadłużenia wraz z promesą, że hipoteką zostanie wymyślona po spłacie zadłużenia. Należy bowiem pamiętać, że kwota że sprzedaży nieruchomości trafi najpierw na subkonto w banku, przeznaczone do spłaty kredytu. 

LTV – co to takiego? 

Jest to procentowo określany stosunek kwoty kredytu do rynkowej wartości nieruchomości- oczywiście w dużym uproszczeniu. Do obliczenia tego wskaźnika potrzebujemy aktualnego stanu zadłużenia, czyli pozostającej do spłaty kwoty kredytu, którą możemy przez aktualny danego dnia kurs walutowy. Należy przy tym pamiętać, aby brać pod uwagę aktualną na moment obliczania wskaźnika wartość nieruchomości. 

Jak wskaźnik LTV wpływa na transakcje kupna – sprzedaży? 

Wartość tego wskaźnika jest tak naprawdę decydującą dla oceny, czy w ogóle warto próbować sprzedać daną nieruchomość. W momencie, gdy wskaźnik będzie oscylować w granicy 100%, kwota uzyskaną że sprzedaży nie pokryje całości zadłużenia. Konieczna będzie spłata reszty kredytu środkami uzyskanymi z innego źródła.  

Umowa sesji kredytu na nabywcę 

Jest to opcja, z jakiej można spróbować skorzystać, gdy wskaźnik LTV wyniesie 100%. Wówczas kupujący wraz z nieruchomością, nabywa także kredyt hipoteczny we frankach szwajcarskich. Wtedy najczęściej dochodzi do przewalutowania pozostałej części takiego kredytu. Oczywiście przed dokonaniem cesji, bank bada zdolność kredytową potencjalnego nabywcy nieruchomości. 

Hipoteka obciążająca inną nieruchomość  

Również ta czynność wymaga uzyskania zgody zarówno banku, jak i wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, która ma stać się nowym zabezpieczeniem kredytu. Nieruchomość ta podlega wycenie przez bank. Wiąże się to z dodatkowymi kosztami wyceny oraz wpisu hipoteki. Takie rozwiązanie podnosi wartość rynkową nieruchomości uprzednio obciążonej kredytem we frankach. 

Reasumując 

Jak widać, sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem  we frankach szwajcarskich nie jest prosta. Niekiedy jednak warto podjąć ten wysiłek, aby uwolnić się od skutków wieloletniego kredytu w obcej walucie. Szczególnie, że podczas zawarcia umowy takiego kredytu, kluczowe kwestie nie były szczegółowo omawiane z klientami.